IL SOTTOTETTO

IL SOTTOTETTO

Quando si parla di sottotetti, due sono le domande chiave: in primis a chi appartengono le soffitte inutilizzate e poi quando un sottotetto può essere adibito ad abitazione o ad ampliamento dei locali sottostanti?
Il primo dubbio viene subito chiarito se un atto di proprietà o un regolamento condominiale contrattuale assegnano il sottotetto allo stabile o a un singolo. Negli altri casi la giurisprudenza, dopo scelte alterne, ha concluso che questo spazio si presume condominiale quando è collegato stabilmente, con scale, al resto del palazzo ed è utilizzato da tutto il condominio.
Viceversa quando assolve all'esclusiva funzione di isolamento e protezione dell'appartamento all'ultimo piano dal caldo, dal freddo o dall'umidità e non ha dimensioni da permettere l'utilizzo come vano autonomo, come dice la Cassazione, può essere ritenuto pertinenza dell'abitazione sottostante. Allora il proprietario può inglobarlo nel suo appartamento, utilizzandolo secondo le norme urbanistiche come deposito o come parte dell'abitazione.
Abitabilità. Ma quando è possibile rendere abitabili le soffitte? La risposta dipende non solo dalle leggi nazionali ma anche da norme locali. Ben dieci Regioni hanno varato regole che facilitano il recupero a scopo abitativo. Di esse, cinque sono al nord, Piemonte, Liguria, Lombardia, Veneto e Emilia Romagna e cinque al Sud, Abruzzo, Basilicata, Campania, Calabria e Sicilia. Facilitazioni in Val d'Aosta e Friuli, che pure non hanno varato leggi specifiche per i sottotetti. Centro Italia e Sardegna sono i grandi assenti, benché progetti di legge giacciano da tempo all'esame dei consigli regionali.
La legge nazionale. Le facilitazioni urbanistiche consistono nell'ammorbidire le regole esistenti a livello nazionale. Esse impongono che un locale, per ottenere l'abitabilità, abbia 2,70 metri di "altezza media ponderale". Si tratta del rapporto tra il volume interno del locale e la superficie calpestabile del pavimento. Calcolare l'altezza media è facile se il locale ha un soffitto piano, complicato se è spiovente come capita ai sottotetti.
La misura di 2,7 metri è ridotta a 2,4 metri per bagni e corridoi e a 2,55 metri per gli edifici a più di mille metri di altitudine. Infine, per le leggi nazionali occorre garantire un rapporto aerolluminante pari a 1/8 per avere l'abitabilità dei locali. Cioè finestre e lucernari debbono avere una superficie vetrata apribile pari a 1/8 del pavimento.
Le norme regionali. Per rendere più facile il recupero, le leggi regionali hanno ridotto queste misure. Invece di 2,7 metri, scendono da un minimo di 2 metri (Sicilia) a un massimo di 2,4 metri. Infine, a volte, si è concesso anche un rapporto aereoilluminante meno rigido, in Basilicata, Calabria, Emilia Romagna, Veneto e Liguria.
L'altezza media. In molti sottotetti il soffitto tocca le pareti che circondano il locale quasi all'altezza del pavimento. É chiaro che, preservando così lo spazio dei locali, sarebbe praticamente impossibile raggiungere l'altezza prescritta, che è grosso modo una media tra il punto più alto e quello più basso, salvo nicchie e parti a pendenza diversa del plafone.
La soluzione sta nel chiudere una parte degli spazi, quelli troppo bassi, magari trasformandoli in armadietti a muro. Così, ai fini del calcolo delle altezze, si terrà conto solo del volume del locale effettivamente abitabile, trascurando i ripostigli che sono stati creati. Molte leggi regionali, perciò, prescrivono anche quali sono le altezze minime a cui praticare le chiusure, che possono variare da 1,4 a 1,8 metri.
Dove si può alzare.
Le due Regioni all'avanguardia nella deregulation sono però Lombardia e Liguria, se non altro perché sono le uniche in cui si consente l'innalzamento della falda del tetto per raggiungere le misure minime. Quindi qualsiasi soffitta, anche angusta, è potenzialmente abitabile, se non si mette in pericolo l'equilibrio statico dell'edificio. La ristrutturazione dei sottotetti è in stand by perchè si attendono chiarimenti sulla legge regionale sul governo del territorio che non prevederebbe più la possibilità di realizzare tali opere in deroga alle previsioni dei piani regolatori.
Le agevolazioni sui sottotetti non finiscono qui. Sono concesse deroghe alle leggi sulle distanze minime e sull'abbattimento delle barriere architettoniche. Diviene per esempio possibile accedere ai solai ricavati anche da scale ripide e da passaggi stretti e ricavare terrazzini e balconi.
I CONTI
I costi per il recupero a uso abitativo di un sottotetto rientrano in tre capitoli: burocrazia, progettazione, costruzione.
COSTI BUROCRATICI
Sono le pratiche con la Pubblica amministrazione, compresi gli oneri per il cambio di destinazione d'uso. Si quantificano in circa 150 euro al mq. Per un sottotetto di 100 mq, dunque, comportano 15mila euro di spesa.
COSTI DI PROGETTAZIONE
L'insieme dei progetti che interessano più professionisti, come lo strutturista, il tecnico per la sicurezza in cantiere e per il contenimento dei consumi energetici. Si oscilla sui 250-300 euro al mq.
COSTI DI COSTRUZIONE
É la parte più variabile. Per finiture medio-alte, considerando anche gli impianti, si va da 1.500 a 1.800 euro al mq. Dover creare dal nulla gli impianti agevola perché consente di sfruttare tecniche innovative. Si possono scaldare 130 mq con 600-700 euro all'anno. Usando un buon sistema di isolamento e ventilazione, si riesce poi a fare a meno della climatizzazione.
Il totale di spesa si assesta su 2 mila euro circa al mq, prezzo che se è molto conveniente sul mercato milanese, lo è meno fuori della metropoli, e che può abbassarsi sino al 20% in funzione di alcune variabili, tra cui altezza dell'edificio e quindi dell'impalcatura, necessità o meno di coprire l'impalcatura per proteggere dalla pioggia i piani sottostanti, possibilità di duplicare o prolungare gli impianti.
Quest'ultimo aspetto incide molto. L'assemblea condominiale deve dire dove e come ci si può allacciare, ma non può opporsi.
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